Dzīvokļu īpašnieku kopības

1. Dzīvokļu īpašnieku kopība jau pastāv dzīvokļu īpašnieku kopību reģistrā. Pieņemsim, ka daudzdzīvokļu māja ir sadalīta dzīvokļu īpašumos un tajā ir 9 dzīvokļu īpašnieki, dzīvokļu īpašnieku kopība jau pastāv automātiski uz likuma pamata. Nekāda biedrība nav jādibina un īpaša kopības izveidošana nav jāveic. Visi 9 dzīvokļu īpašnieki kopā veido vienu dzīvokļu īpašnieku kopību un ir atbildīgi par mājas kopīpašuma daļām, tai skaitā fasādi. 
2. Datu pārbaude dzīvokļu īpašnieku kopību reģistrā. Pirms jebkādu darbību uzsākšanas ir svarīgi pārliecināties, ka dzīvokļu īpašnieku kopībai ir piešķirts nosaukums un identifikators dzīvokļu īpašnieku kopību reģistrā, ko uztur Būvniecības valsts kontroles birojs. Jāpārbauda arī, vai reģistrā ir norādīts aktuālais mājas pārvaldnieks vai cita persona, kas var pārstāvēt kopību. Šī informācija vēlāk būs nepieciešama kredītiestādei. 
3. Vienošanās par mājas fasādes remontu. Nākamais solis ir 9 dzīvokļu īpašnieku savstarpēja vienošanās, ka mājas fasādes remonts ir nepieciešams un ka to plānots veikt, piesaistot kredītiestādes finansējumu. Šajā posmā īpašnieki pārrunā remonta mērķi, iespējamos ieguvumus, kā arī aptuveno finansiālo slodzi katram dzīvoklim. 
4. Dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pieņemšana. Lai virzītos tālāk, dzīvokļu īpašnieku kopībai ir jāpieņem oficiāls lēmums kopsapulcē vai rakstiskā aptaujā. Lēmumā tiek noteikts, ka kopība uzsāk fasādes remonta sagatavošanu un piekrīt aizdevuma piesaistei. Lēmums tiek pieņemts ar balsu vairākumu atbilstoši dzīvokļu īpašumu daļām un ir saistošs visiem 9 dzīvokļu īpašniekiem, arī tiem, kuri balsojuši pret vai nav piedalījušies balsošanā. 
5. Pilnvarotas personas noteikšana. Dzīvokļu īpašnieku kopībai ir jānosaka persona, kas praktiski rīkosies kopības vārdā. Tā var būt mājas pārvaldnieks vai kāds no dzīvokļu īpašniekiem, piemēram, mājas pilnvarotā persona. Šai personai tiek piešķirtas tiesības sazināties ar kredītiestādi, atvērt dzīvokļu īpašnieku kopības bankas kontu un iesniegt aizdevuma pieteikumu. Pilnvarojums tiek noformēts rakstiski. 
6. Fasādes remonta ieceres un izmaksu sagatavošana. Pirms vēršanās kredītiestādē ir jāsagatavo fasādes remonta iecere. Tas ietver paredzēto darbu aprakstu, provizorisku izmaksu aprēķinu un plānoto darbu izpildes termiņus. Parasti šo informāciju palīdz sagatavot mājas pārvaldnieks vai piesaistīts būvniecības speciālists. Šie dati ir nepieciešami, lai kredītiestāde varētu izvērtēt aizdevuma pieteikumu. 
7. Dzīvokļu īpašnieku kopības bankas konta atvēršana. Pilnvarotā persona kopības vārdā atver norēķinu kontu kredītiestādē. Konts tiek atvērts uz dzīvokļu īpašnieku kopības vārda, izmantojot kopībai piešķirto identifikatoru un nosaukumu. Tas nodrošina, ka visi ar fasādes remontu saistītie maksājumi notiek pārskatāmi un ir nošķirti no pārvaldnieka vai atsevišķu personu līdzekļiem. 
8. Pieteikšanās kredītiestādes finansējumam. Kad bankas konts ir atvērts, pilnvarotā persona iesniedz kredītiestādē aizdevuma pieteikumu fasādes remontam. Pieteikumam pievieno dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu, remonta izmaksu aprēķinu un citu kredītiestādes pieprasīto informāciju. Ja tiek izmantotas valsts atbalsta programmas, pieteikšanās tām notiek paralēli. 
9. Fasādes remonta uzsākšana. Pēc aizdevuma apstiprināšanas finansējums tiek ieskaitīts dzīvokļu īpašnieku kopības bankas kontā. Kopība slēdz līgumu ar būvnieku un uzsāk mājas fasādes remontu. Pārvaldnieks vai pilnvarotā persona uzrauga darbu gaitu, savukārt būtisku izmaiņu gadījumā, piemēram, ja nepieciešami papildu līdzekļi, dzīvokļu īpašnieku kopība pieņem jaunus lēmumus. 
10. Rezultāts dzīvokļu īpašniekiem. Izpildot šos soļus, 9 dzīvokļu īpašnieki var sakārtoti un likumīgi uzsākt mājas fasādes remontu, nepastarpināti piesaistot kredītiestādes finansējumu. Process notiek bez biedrības dibināšanas, ar skaidru atbildības sadalījumu un pārskatāmu finanšu plūsmu, vienlaikus saglabājot dzīvokļu īpašnieku kontroli pār savas mājas attīstību. 

Saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likumu dzīvokļu īpašnieku kopība ir tiesību subjekts, kas ietver visus konkrētās dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekus.  

Dzīvokļu īpašnieku kopībā ietilpst ikviens dzīvokļa īpašnieks neatkarīgi no tā, vai viņš dzīvo konkrētajā dzīvoklī vai to izīrē. Dzīvokļu īpašnieku kopība rodas automātiski, kad dzīvokļu īpašumos tiek sadalīta ekspluatācijā nodota dzīvojamā māja kopā ar tai piederīgajām palīgēkām, būvēm un zemi un vismaz viens dzīvokļa īpašums tiek ierakstīts zemesgrāmatā.  

Dzīvokļu īpašnieku kopība ir pārvaldes institūcija daudzdzīvokļu mājā un tā var iegūt tiesības, uzņemties saistības, slēgt līgumus, kā arī būt prasītāja un atbildētāja tiesā. 

Saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likumu dzīvokļu īpašnieku kopība ir tiesību subjekts. Tas nozīmē, ka kopība var iegūt tiesības un uzņemties saistības, slēgt līgumus, kā arī būt prasītāja vai atbildētāja tiesā.

Lai gan dzīvokļu īpašnieku kopība nav juridiska persona, atsevišķās situācijās, īpaši darījumos ar kredītiestādēm, tā tiek pielīdzināta juridiskai personai. Tas nodrošina iespēju pilnvērtīgi piedalīties civiltiesiskajā apritē. 

Dzīvokļu īpašnieku kopība ir izveidota, lai dzīvokļu īpašnieki varētu kopīgi un organizēti pārvaldīt savas dzīvojamās mājas kopīpašumu.

Kopīpašums ietver, piemēram, jumtu, fasādi, pamatus, kāpņu telpas, inženierkomunikācijas un citus elementus, kas nepieder atsevišķam dzīvoklim, bet visiem īpašniekiem kopā.  

Dzīvokļu īpašnieku kopība dod iespēju dzīvokļu īpašniekiem pašiem lemt par savas mājas uzturēšanu un attīstību, nodrošina pārskatāmu finanšu pārvaldību un samazina riskus, kas saistīti ar līdzekļu glabāšanu pie trešajām personām. Tā veicina mājas tehnisko drošību, dzīves kvalitātes uzlabošanu un īpašuma vērtības saglabāšanu ilgtermiņā. 

Dzīvokļu īpašnieku kopība pieņem lēmumus par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un uzturēšanu. Tā lemj par remontdarbiem, mājas atjaunošanu un energoefektivitātes uzlabošanu, uzkrājumu veidošanu, aizdevumu ņemšanu, kā arī par līgumu slēgšanu ar apsaimniekotājiem, būvniekiem un pakalpojumu sniedzējiem. Kopība var arī lemt par bankas konta atvēršanu, kas piesaistīts tieši kopībai, nevis pārvaldniekam. 

Svarīgi: dzīvokļu īpašnieku kopību var izveidot tikai tām mājām, kurām Zemesgrāmatā ir atvērts vismaz viens dzīvokļa īpašums. Dzīvojamām mājām, kuras nav sadalītas dzīvokļu īpašumos, dzīvokļu īpašnieku kopības ieraksts reģistrā netiks izveidots.   

Dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumi tiek pieņemti dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē vai rakstiskā aptaujā. Parasti lēmumi tiek pieņemti ar balsu vairākumu, un katra īpašnieka balsu skaits ir saistīts ar viņam piederošo kopīpašuma daļu. Pieņemtie lēmumi ir saistoši visiem dzīvokļu īpašniekiem, arī tiem, kuri balsojuši pret vai nav piedalījušies balsošanā. 

Dzīvokļu īpašnieku kopību attiecībās ar trešajām personām parasti pārstāv mājas pārvaldnieks, kurš ir reģistrēts BVKB uzturētajā pārvaldnieku reģistrā. Bet dzīvokļu īpašnieki var arī pilnvarot citu personu, piemēram, mājas pilnvaroto personu vai mājas vecāko. Šādā gadījumā pilnvarojums tiek noformēts atbilstoši normatīvajiem aktiem, un informācija par pārstāvību ir pārbaudāma. 

Lai pilnvarotu kādu personu (piemēram, mājas vecāko) kā kopības pārstāvi, nepieciešams noformēt dzīvokļu īpašnieku kopības pilnvaru notariālo pilnvaru reģistrā vai arī attiecīgā persona ar pērējiem dzīvokļu īpašniekiem noslēdz pilnvarojuma līgumu un reģistrējas Dzīvojamo māju pārvaldnieku reģistrā kā pārvaldnieks. 

Dzīvokļu īpašnieku kopību reģistrs ir informatīvs reģistrs un tā mērķis ir nodrošināt publiski pieejamu un ticamu informāciju par visām dzīvokļu īpašnieku kopībām Latvijā. Minēto reģistru uztur Būvniecības valsts kontroles birojs Būvniecības informācijas sistēmā. 

Reģistrā par dzīvokļu īpašnieku kopību ietvertas šādas ziņa: 

• identifikators, 
• nosaukums, 
• dzīvojamās mājas pārvaldnieks: pārvaldnieka nosaukums, reģistrācijas numurs, juridiskā adrese un oficiālā elektroniskā adrese, ja pārvaldnieks ir juridiskā persona; pārvaldnieka vārds, uzvārds, personas kods un elektroniskā pasta adrese, ja pārvaldnieks ir fiziskā persona;
• dzīvokļu īpašnieku kopības noteiktās kontaktpersonas elektroniskā pasta adrese vai cits saziņas kanāls, ja dzīvokļu īpašnieku kopība tādu ir norādījusi. 

Dzīvokļu īpašnieku kopību reģistrā tiek iekļauta informācija par ikvienu dzīvojamo māju, kas ir sadalīta dzīvokļu īpašumos, līdz ar to dzīvokļu īpašniekiem nav jāveic papildus darbības. 

Pateicoties reģistram un piešķirtajam identifikatoram, dzīvokļu īpašnieku kopība var atvērt norēķinu kontu kredītiestādē un pieteikties aizdevumam dzīvojamās mājas atjaunošanai. Tas ļauj īstenot remontdarbus un renovācijas projektus bez nepieciešamības dibināt biedrību. Aizdevuma saistības tiek uzņemtas kopības vārdā, bet par to izpildi atbilstoši savām kopīpašuma daļām atbild dzīvokļu īpašnieki. 

Dzīvokļu īpašnieku kopību reģistrs un Būvniecības informācijas sistēmas (BIS) Mājas lietas pārvaldnieku reģistrs ir savstarpēji saistīti, bet pilda atšķirīgas funkcijas.  

Dzīvokļu īpašnieku kopību reģistrs, ko uztur Būvniecības valsts kontroles birojs, ir paredzēts, lai identificētu katru dzīvokļu īpašnieku kopību, piešķirtu tai nosaukumu un unikālu identifikatoru, padarītu kopību atpazīstamu bankām, valsts iestādēm un citām trešajām personām. 

Savukārt BIS Mājas lieta un pārvaldnieku reģistrs satur informāciju par konkrētās mājas pārvaldnieku, nodrošina publisku informāciju par to, kas ir tiesīgs pārvaldīt māju un pārstāvēt kopību, kalpo kā pamata datu avots, lai dzīvokļu īpašnieku kopību reģistrā varētu norādīt kopības pārstāvi un kontaktinformāciju. 

Tātad praksē: dzīvokļu īpašnieku kopība tiek identificēta reģistrā, pārvaldnieks tiek piesaistīts kopībai no BIS pārvaldnieku reģistra. 

Jā, dzīvokļu īpašnieku kopība reģistrā parādīsies arī tad, ja mājas pārvaldnieks nav reģistrēts Būvniecības informācijas sistēmā (BIS) Dzīvojamo māju pārvaldnieku reģistrā, taču ar būtisku ierobežojumu. 

Dzīvokļu īpašnieku kopība pastāv neatkarīgi no pārvaldnieka – tā rodas automātiski, ja māja ir sadalīta dzīvokļu īpašumos, līdz ar to arī kopības ieraksts reģistrā tiek izveidots, balstoties uz kadastra un zemesgrāmatas datiem. 

Tomēr, ja pārvaldnieks nav reģistrēts BIS pārvaldnieku reģistrā, dzīvokļu īpašnieku kopību reģistrā nebūs pilnvērtīgas informācijas par kopības pārstāvi. Bankām un citām institūcijām nebūs iespējams automātiski pārliecināties, kas ir tiesīgs pārstāvēt kopību un tas var apgrūtināt bankas konta atvēršanu, aizdevuma saņemšanu, līgumu slēgšanu kopības vārdā. 

Pārvaldnieka reģistrācija Būviecības informācijas sistēmā: 

• nodrošina publiski pārbaudāmu informāciju par kopības pārstāvi, 
• samazina riskus trešajām personām (piemēram, bankām), 
• atvieglo dzīvokļu īpašnieku kopības dalību civiltiesiskajos darījumos. 

Ja māju faktiski pārvalda persona vai uzņēmums, kas nav reģistrēts Būvniecības informācijas sistēmas (BIS) Dzīvojamo māju pārvaldnieku reģistrā, tad dzīvokļu īpašniekiem ir ieteicams aicināt pārvaldnieku reģistrēties BIS, vai lemt par citas pilnvarotas personas iecelšanu un tās tiesību noformēšanu. 

Kā Būvniecības valsts kontroles birojs vērtē šo brīža māju pārvaldnieku aktivitāti BIS? 

BIS sadaļā Mājas lieta pašlaik ir reģistrēti aptuveni 1600 aktīvi pārvaldnieki.  Pārvaldnieku aktivitāte ir nevienmērīga - mazajiem pārvaldniekiem būtu jābūt aktīvākiem, un BVKB to arī nākotnē sagaida. Daļa īpašnieku vēl nav pietiekami izpratuši savu lomu dzīvojamās mājas pārvaldīšanā, kā arī pilnvērtīgi neizmanto BIS piedāvātās iespējas.